BusinessinvestmentPlan
商业投资咨询公司计划书
童建军毕业：中国美术学院职称：中国策划研究院策划师现任：公司董事公司董事公司董事杭州XX告有限公司
浙江XX公司法人
19__年成立至今，“国家二级广告企业”注册资本250万元
主营：工业品品牌管理及商业空间
浙江XX
20__年成立至今，“国家一级装饰企业”注册资本1220万元主营：装饰工程
公司股东
19__年成立至今，注册资本50万元主营：影视媒体
公司股东
20__年成立至今，注册资本50万元主营：房地产全案营销策划杭州XX告有限公司股东
20__年成立至今，注册资本50万元主营：品牌管理服务
多家公司参与于经营，为什么要再成立新公司
价值观决定着行为，一个决策者，要理清楚自己的人生价值，目标和方向。而我的观点是，在年轻的时间里去更多的事情，来实现自身的价值，产业链的横向发展是我个人的规划和战略。而之上只是开始，意识一直驱动着我要时刻有危机概念。我深信未来的路更宽广,还需要更多的去努力和把握。
谈及战略、愿景和使命，必须给予一个简单前提，就是企业要知道前进的方向。如果企业失去方向，一切都没有意义。同时必须清醒的认识到你是在用品牌赚钱，而不是用商品或者其他赚钱。世界上最富有国家的经济是建立在品牌之上的，而非建立在商品之上，这一点毫无例外。所以必须有效的整合资源能力，快速的提升集团公司品牌与新创建公司的品牌。商场如战场，生存和成功之道在于形成核心优势，我们一定要在某方面聚焦，做到最好。同时我也相信我们集团也一定是如此。
曾经我对员工有这么一句话:上树的蚂蚁有千万只，爬到最顶端的不是跑得最快的，也不是跑得最卖力的，而是路走对了，所以今天这句话也用于了我自己，上海是一个世界经济的窗口，是非常好的平台，如果有机会参与更高的平台来展示自己的价值，是一件非常荣幸的事情。今天很幸运能有这样的机会来一起分享。同时我相信自己的路是走对了。
行业分析
眼界决定高度
根据《麦肯锡季刊》最近的一项调查，全球的企业高管们大多认为，科技创新、信息自由流动、品牌的提升、新兴市场上新的消费群体的崛起等方面的发展将对其企业盈利能力产生正面的影响。而新的商业液态形成必然给投资者带来巨大的商机，对于企业来说，很重要的一点是要正确预测才会有效的把握全球商业环境的趋势。从而，可以因势利导，而不至于逆水行舟。
目前城市化进程中，城市化进程的四个阶段：
相对集中绝对集中工业
相对分散（中国目前阶段）后工业时代绝对分散
金融危机拯救了中国的房地产，但普通住宅的商品房已经在高位运行了。商业地产才是目前中国房地产中朝阳产业。更可能成为中国的支柱产业！大连万达作为中国商业地产的老大，只是在做商业地产中最为基础最为简单的商业模式。作为配套型与辅助型商业中心模式运行，但在初期没有资本运作的前提下仍经历了很多曲折。
在中国商业地产起步阶段的介入，是我们公司的绝佳时机与机会点。在商业地产刚刚起步的中国，从商业地产策划、产品定
位、营销推广、商业运营、后期管理中的专业公司少之又少，而正真具备一定高度与眼界的专业型公司更是凤毛麟角。
从整体项目着手，土地价值是有基于单位土上投入的资金量有关。上海的南京XX、淮海路、四川XX只有两条是运作成功的。而作为成功的商业街也只有几个商业热点在成功运营。例如：梅、泰、恒地区，如果没有此区域的办公带动的经济贸易，单纯的商业是不可能运营成功的。对于新成立的公司来说，即是机会点也是对未来在集团公司新的增长点，可以内部消化，很大程度上缩减财务成本和时间成本。
传媒塑造品牌品牌成就传媒
品牌是竞争的产物，只有在相对成熟的市场环境中才会产生现代意义上的品牌。因此，在很长一段时间内，中国并不存在严格意义上的品牌概念，更没有媒体品牌一说；直到上世纪末期，中国媒体的管理模式开始进行调整，媒体进入事业性与商业性双重性质时代。面对残酷的市场竞争和生存压力，部分媒体开始仿效企业进行品牌建设的尝试，媒体品牌的塑造与经营才逐渐被学界及业界所关注。中国媒体品牌建设的三个阶段
其一是上世纪90年代中期陆续创刊的都市报和市民报，打破了报媒的垄断经营时代，媒体开始进入垄断竞争时代，媒体的品牌建设开始了第一轮尝试；
其二是上世纪末陆续诞生的网络媒体和新媒体，彻底打破了媒体市场的相对均衡，加剧了媒体的竞争，一批先知先觉的媒体开始大力推进品牌塑造与经营，并且取得了不错的成绩；包括现在的各大影视媒体，栏目的更新和调整，如TV，卫视，卫视等。
其三为最近一两年来，伴随着新媒体的逐渐强大以及新媒体应用的丰富和普及，具有了一定品牌积累和经营实力的传统媒体一方面迫于新媒体的竞争压力、一方面具有了经营扩展和品牌延伸的冲动，开始大力进行品牌的数字化延伸和品牌的跨媒体运作。如：分众传媒,聚众传媒。
虽然媒体品牌的诞生在中国只有短短十年左右，但其发展迅猛，在整个品牌市场占据了重要位置。20__年第六届世界品牌大会上，世界品牌实验室和世界经理人周刊联合发布了20__年《中国500最具价值品牌》排行榜，其中TV和卫视高居榜首。
从之上不难发现现在的媒介作为信息的窗口早已经成为众多企业和世界的各大品牌商所关注。近日，被誉为首富李XX手下“新传媒巨头”的集团已在上市、拥有300多亿美元资产的集团目标是做世界最大的中文传媒企业。目前，已初步形成了互联网、户外传媒、出版业、体育广告、电视及娱乐5大体系的中文传媒平台。已在发行39亿股。
因此媒体对于公司未来的发展也是一个很大的商机。收购优秀的媒体扩大资本市场运作。
宗旨及商业模式
公司的战略目标是：打造成为平台型公司。经营理念：用心做好每件事情
机遇很多，并不一定能把握，一旦抓住机遇，必定全力以赴。用心对待每件事情。很难，所以成功，不容易。专业理念：策略于执行并重
好策略没有好执行时浪费，好执行没有好策略是空谈，有想法不代表好想法，会做事不代表做好事，好策略加好执行，就是专业。人才理念：思路决定出路
好思路支持好执行，有方向才能有成效，有想法的员工才是好员工。商业模式：利用业务组合来展开竞争
全球发展趋势决定着世界商业格局，因此不可避免地影响到企业间的竞争。正如企业无法经常对全球发展趋势进行详细分析一样，它们对这些趋势所产生的竞争因素也常常分析不足。
因此成立新公司将：帮助发展商实现“风险最低化、项目最优化、价值最大化、品牌永续化”为使命，打通从开发理念、经营思路、产品研发、项目运作、营销策划、广告创意、媒体推广、销售租赁执行、客户服务、运营管理的整合产业链，整合媒体资源、企业资源、项目资源、社会资源和客户资源，创造高速持久的品牌运营与资本运作之路。
项目服务：
项目：商业地产媒体代理
建立强大的商业资源库及商户关系网，开拓商业地产领域内的商业营销管理市场。
组建一支在商业全程管理市场中占有一定市场比率及较强能力的专业化团队。
在集团的领导下，与集团其余相关公司的携手解决综合性项目的整程运营。
接盘并解决纯商业地产项目的全程策划、营销租赁及后期管理。建立一套行之有效的商业地产全程策划、营销管理、后期营运的模式和体系。
成熟期整合媒体资源，购买重点媒体，建立操作的媒体平台团队。
项目定位和框架建议
豪作为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。豪英文表述为“ＨＯＰＳＣＡ”，是一个集酒店、办公楼、生态公园、商业街、会所、服务公寓于一体的城市综合体!
ＨＯＰＳＣＡ正是上述六大业态HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT英文单词的第一个字母的概括缩写。ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。任何的单一业态都不足以体现项目的本身的格局与价值!
HOPSCA的两种表现形式
（1）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA；
（2）经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的城市综合体。
我们项目作为一个新兴的城市综合体，要体现商业价值，更要体现城市的文化、经济、贸易的总体高度！更是区域集约化的典范！只有归属城市的文化属性的项目才具真正的生命力与综合的核心竞争力！
一、文化
是否可以与上海XX、上海XX在此区域内的分馆的开设移入或者私人收藏馆的开设等，积聚文化人气与精神归属感；
二、经济与贸易
浦东作为中国新高度的金融中心、航运中心双中心的建立正是我们运作此项目的最佳时机；国际的金融机构的资本、人力资源、航运、物流一系列的导入，正需要一个消化此类高端群体的高档集聚区域，而作为项目本身的互为配套的更放大了项目的经济收益与社会效应!
三、高密度，集约性
建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。
四、整体统一性
建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。
五、功能复合性
项目自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
六、土地使用均衡性
项目要注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。
1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；
2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。
七、空间连续性
1、平面的连续：鉴于项目各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；
2、立面的连续：立面会影响项目的统一性，因此，要保持项目内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；
3、空间的连续：由于项目优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。内部、外部联系完整性，项目内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各
不同功能的建筑有机结合；巨大的社会效应
因项目定位和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。必定成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。巨大的升值潜力
一个成功的项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，我们不仅仅是在做一个项目，我们是在运营一个城市的高度与品牌！
八、资本运作
作为国外市场的资金拆借成本很低，而与国内金融机构的合作更是站在一个更为长远的眼光上思考项目的整体运作成本与与充分打开盈利空间！
以上所述尚处于思考阶段，对于公司可行性论证，还需进一步沟通与深化！
公司发展与规划
1．战略控制：战略是方向，我们必须对市场环境、公司战略、组织结构、营销功能、管理系统等定期进行反思、评核；
2．年度计划：制订3-5年发展规划，更重要的是年度计划目标，随时检视目标是否实现，通过对实现销售分析、市场份额分析、营运成本分析和态度跟踪分析的研究，来把握计划的实现；
3．盈利能力：针对不同的区域、营销产品、管销渠道编制利润报告，据此执行并决定是否扩大或压缩；
建立强大的商户俱乐部，拥有各行业顶尖的商户资源及商户关系网，同时拥有一定数量的大型投资客户。
作为商业地产领域的专业团队，能对纯商业地产项目进行全程营销策划及全程管理工作，并以良好的状态接案。
配合集团相关资源进行综合类地产项目的全程营销策划及全程管理工作的发展。
对各部门主要的工作类别员工进行符合公司及市场要求的专业个人培训。
与行业内专业管理公司组成合作联盟，共同拓展市场。
对各类商业地产项目的产品定位，销售招租及全程管理工作形成规范化的操作模式。
公司近期规划2009/07—2010/6
组建专业团队
商户资源积累、大型投资客户的积累
通过集团公司前期中小型项目操作进行练兵，并进行具体体系、流程、人员的充分磨合。
初步形成商业地产项目规范化操作模式。
配合集团进行综合类项目的策划与运营
制定各个部门的工作岗位的职责，并制定出具有普遍性的的利益分成方式
在商业及世界级专业媒体内对初创的商业地产部有一定量的软性宣传，以便公司能在最短的时期内快速成长与发展。
收集相关国内媒介信息，建立数据库。
工作目标——近期完成“五个一”：
1、操作一个外省市大型商业项目的招商工作，并提出合理的规划、推广、营销租赁、经营管理建议，以取得团队的大型综合项目的实际操作经验、操作规范模式、搭建媒体推广的合作平台并磨合团队合作机制与具体操作流程、完善公司内部运作体系。
2、操作一个在沪的中小型的商业项目的全程营销工作，以取得沪上项目的操作经验、操作规范模式及客户资源。
3、承接一个在沪的大型商业项目的全程策划、全程营运。
4、通过上述工作的开展，引进一批所需的核心专业人才，并打造出一支极具核心竞争力的专业化、职业化团队，形成一套行之有效的营
运规范模式。
发展规划——中期（2010.7~2012.6）
商户资源的网络建成,拥有强大稳定的商户资源网络。
商户投资客户信息库及俱乐部的建成,正常运转的商户与投资客户俱乐部。
使公司各专业部门的操作能力，形成有效运作并形成有效运作的专业化团队。
通过项目的运作，完善商业地产项目的全程式、规范化操作模式。
能对纯商业项目进行楼盘全程策划、营销租赁及全程管理服务与市场专业管理公司组成的合作的投资、经济、文化的交流平台。
形成一套专业的在行业内具有蓝本作用的，规范化操作模式及知名案例。
各专业组织有效的操作，并拥有强大的自主运作能力。加强对全程策划、营销推广、租赁管理服务领域的综合能力及投入，使公司产生长期稳定利润增长点。
建立运转有效的边缘联盟，使之能为集团未来发展起辅助作
发展规划——后期（2010.7~2012.6）进入资本市场运作：
通过资本市场运作，我们可以有效的兼并、重组、参股、控股、交易、转让、租赁等途径进行运作,优化媒介资源配置,扩张媒介资本规模,进行有效经营,以实现最大限度增值目标的一种经营管理方式。充分挖掘出公司所蕴藏的发展潜力，完善现有市场销售渠道和推进新产品的市场拓展，有效提高公司的销售收入和利润水平。为股东及投资者带来尽可能多的收益。
核心团队
我们具备作为商业地产策划领航者的姿态与理念
我们具有15年地产营销与品牌推广的专业技能
我们拥有系统化管理集约化公司的成功经验
我们可以创造创意架构的运营体系
我们整合的正是我们创造蓝海的人才
我们深信有前瞻商业地产的广度与高度的战略
我们的团队是有着丰富实战经验、顽强的斗志、热情的服务精神，带领我们不断开创的崭新的局面。
前期工作重点：建立核心的团队架构，待装修结束后1个月中组建部门团队。
主要人员从业经历：
程理1969-7-15
19__年毕业于上海大学商学院
联系电话：XXX:
主要技能
整合资源沟通协调创意架构领导团队达成目标
熟悉建筑（房地产）行业市场相关的各类规章制度。
具备以市场、客户、竞争、整合导向的先进营销观念。
以效果为先的思维框架的现代企业的主流意识。
为企业订立正确的目标，并随之指定计划、组织、人才运用、导向与控制等管理程序，借以综合全体力量，引导企业的努力方向。
负责指引领导、提供环境、设立标准及创新。
以经营资源、策略把控社会应对、调节竞争角色为主的战略思想。设定、执行与完成目标为己任的积极态度。
利用各个不同项目的实际运行中的重要环节为企业发展提升形象与扩展知名度。着力与大型项目的战略规划和整盘运作，特别针对商业旅游地产项目策划与全程运营；对于商业地产与旅游地产项目具相当的实际操作经验。
对于市场有绝对的理解度与判断力；
对于每一个项目都富有独特的想像力与创造力；
对于整体项目的营运与执行有把控力；
在区域发展、产业经济、城市竞争力、房地产经济等领域具一定的领悟力，对于房地产的开发前期与后期销售形态的发展及即时调整，都具有一定的操作经验与前瞻性和领先意识。兼具有较强的领导组织能力、市场把握能力、市场开拓能力、沟通协调能力。
所具备三个特殊条件：切事的热情、人与事保持一段距离的判断力以及超越虚荣心的责任感。
从业经历：
房地产入行时间：15年
20__年6月—至今
现任公司副总经理
企业规模：100~500人
工作职责：探求企业的价值与使命。
为企业设定标准及形态。
建立与维系机构为人员的组织。
与边际方建立并维持良好的关系。
准备一套遭遇危机的处理体系。
工作内容：
管理4个项目的整程的节点进度与质量，资金渠道的安排、拓展与管理
负责与协调各部门并领导项目部作好项目的资金管理，施工管理，前期配套，设计管理，后期验收，税收等各环节工作，处理各类突发情况，按质按期完成公司预定计划。
岗位职责：
1、制定公司的发展战略与前景，交由董事会讨论确定，并根据内外部环境变化进行调整；
2、全面主持公司的各项工作，对董事会下达的各项经营指标负有直接的责任；
3、提出利润分配、使用草案，获得批准后实施；
4、负责与董事会保持良好沟通，定期向董事会汇报经营战略和计划执行情况、资金运用情
况和盈亏情况、机构和人员调配情况及其他重大事宜；
5、领导建立公司与上级主管部门、机构、金融机构、媒体等部门间顺畅的沟通渠道；
6、代表公司参加重大业务、外事或其它重要活动，树立良好的企业形象；
7、领导营造企业文化氛围，塑造和强化公司价值观；
11、负责公司员工队伍建设，选拔中高层管理人员；
12、考核部门经理及以上人员的工作绩效；
13、督导各项目工程的“三控制”、“二管理”、“一协调”；
14、督导项目工程的成本控制；
15组织工程项目的重大质量、安全问题的分析和处理
16、完成董事长交办的其它工作
任公司董事、总经理、项目事业部总监
20__年3月—20__年6月
制定公司各阶段的公司目标。制定与战略目标相应的阶段性组织架构与营运模式。
整合与充分利用各项资源，全力配合与满足公司在成长各个阶段的各方面的资源需求。
项目可行性分析，项目方向性调研，建议营销策略方向及推广策略，操控项目的整个运行节奏与制定目标；
及时对市场动态、客户意向情况作出判断分析与对应，及时调整营销方向与模式；有效控制项目进程与营运成本，使之达到或超过预期收益；
组织制定和完善各部门各项管理与运作制度，使之与公司定期的战略目标相吻合；
组织协调、指导项目总监、策划部、市场部的具体执行工作，完成目标。
20__年3月—20__年3月
职务：营运总监
工作职责：
为企业订立正确的目标，并随之制定计划、组织、人才运用、导向与控制等管理程序，并付诸以执行。
协同资产部门，评估项目，并对被市场严重低估的项目的购置、建设、包装与再出售。
负责公司地产项目的资产运作与项目管理、资金管理、营销执行。
与市场调研部、业务发展部共同对规划、城市设计以及专业顾问进行有效的协助管理，并与相关机构及其他商业合作伙伴进行协调，从而确保总体规划方案在计划进度及预算范围内落实。
20__年6月—20__年3月
职务：易居会总经理
主要经历：
19__年10月—19__年1月公司职务：销售经理
19__年2月—20__年5月上海安荣房地产咨询有限公司职务：销售部经理
20__年6月—20__年3月公司职务：销售经理
职务：项目总经理助理
职务：易居会总经理
20__年3月——20__年3月公司职务：营运总监
20__年3月—20__年6月公司
职务：总经理兼项目事业部总监
20__年6月—至今现任公司职务：副总经理
成功操盘的主要项目：
“生活大师”---新中苑（19__年）
总建筑面积90，000平方米全程营销代理
当时第一个广告月投入超百万的区域大盘
“青年汇”---中福花苑（20__年）总建筑面积152,000平方米全程项目管理，营销
在20__年5月，原陆家浜路海潮路的“烂尾楼”——陆，经我司建议，由中福房产收购并进行改建。将原来的商办楼产权性质改为住宅。层高改为5.4米。我们将单身公寓的概念将其包装。用客户定位为其命名为---《青年汇》。均价9000元/平方米的价格几乎是成本价的一倍。1082套房屋，在35天内销售一空。成为当时房产界的“神话”！
“酒店”-----金富得广场（20__年）总建筑面积50,000平方米全程营销代理
20__年4月开盘，608套单元，在萨尔斯期间，带着口罩，
1天清盘，均价20,080元
创当时上海酒店公寓最高均价，最高单价纪录
“酒店（20__年）
总建筑面积29,000平方米全程营销执行
上海第一个高星级的产权酒店
“黄山新天地”屯溪区弈棋镇旅游地产项目（20__年）项目规划范围面积620，000m（约930亩）前期营销策划
青岛“河马石”——四季景园（20__年）
总建筑面积200，000平方米全程营销策划顾问
当时青岛最大楼盘700套房，5000人认购
“曹安国际鞋城”(20__年)总建筑面积100，000平方米前期营销策划顾问
20__年全年最佳销售楼盘
“香梅花园”(20__年)总建筑面积300，000平方米项目顾问
销售时为当时区域最高价格——23000元／平方米
西安“酒店”（产权酒店）(20__年)总建筑面积20，000平方米项目顾问
无锡“东和苑”REIT（房地产投资信托）(20__年)总建筑面积76，000平方米项目顾问
青浦XXHOPSCA（复合型地产项目）(20__年)总建筑面积100，000平方米全程项目运营
酒店（5星级酒店-自营）(20__年)
总建筑面积57，000平方米项目管理
曾操作的地产一级开发项目
“露香园”——含别墅、办公、酒店、商业街等建筑面积1，000,000平方米。
“东南墅”——含别墅、公寓、酒店、商业街等占地面积1，250,000平方米。
“临沂市北XX”的商业、旅游别墅复合地产项目的整体前期规划——内容包括区域的补缺型的业态定与发展，开发建设模式等，以指导区域的具体开发建设在增量市场中的竞争型功能定位、产业发展及规划深化建议；营销推广、租赁和管理建议等。总占地4000亩。
“虹桥临空经济园区”整体规划——内容包括区域的战略定位、业态控制、各业态规模、开发建设模式（提出市场导向功能定位、产业发展及规划深化建议：
1区域产业发展的布局及战略模式构建
2区域发展产业的遴选指标体系建立
3区域主导产业的确定及评估
4区域产业链组织结构
5区域功能结构与规模建议
6区域业态类型与项目策划）等，
以指导区域的具体开发建设；市场导向的功能定位、产业发展及规划深化建议；融资、营销推广、租赁和管理建议等。总占地5.5平方公里。
公司组织架构
制度考核待完善
投资概算
每年支出工资为5，412，000元/年
设备投入一览表（估算）
预计设备投入：52万元
水电费10万/年
装修费用按照1000平方（估算150万）
按一年计总体启动费用为：元
注册资金1000万